哪个地产经纪应该得到佣金？

麻州的中国客户一直让本地地产经纪忙的不亦乐乎，时常发生多个地产经纪为同一客户提供服务的情况，这时是先前代理买家并为其武装成准备好下要约的经纪能得到佣金，还是代理买家下要约一直到交割的经纪？

麻州案例法规定，当经纪对客户购买房子有“Procuring cause”时，这个经纪有权利得到所有的佣金。 当有多个地产经纪代理同一客户买卖房子时，对客户下要约那一刻起到的贡献和服务最大的经纪应该得到所有的佣金。“贡献和服务”一词需要考虑多重因素 ，包括并不限于：谁把房子介绍给客户，介绍后是否有带看房以及看房次数，服务态度，客户是否明确终止经纪关系；第二个经纪在何种情况下介入，是什么原因介入的，其在接受客户时是否做好行业操守的尽职调研，包括有无明确询问客户是否已雇佣其他经纪等。

买家方面，许多人误认为只有签署经纪合同后与经纪的关系才正式成立。事实上代理关系由于经纪开始提供服务带客户看房等时就成立了。Procuring Cause可以发生在房屋买卖的任何阶段，持续的时间也可能会很长。 所以，买家不签经纪合同不是将来拒付经纪佣金的理由，买家接受了经纪提供的达到Procuring Cause程度的服务，其经纪就应该得到佣金。

就经纪而言，应该严格遵守大波士顿房地产经纪行业道德操守规定，其规定：在经纪得到新客户时，应先询问其是否与其他经纪签署过经经纪合同。若没有，应继续追问是否有其他经纪在为客户提供服务，避免卷入不必要的佣金纠纷。 如果第二个经纪恶意抢夺第一个经纪提供了达到PROCURING  CAUSE程度的服务的客户，或者第二个经纪没有做到操守规定的尽职调查，哪怕他只收取了2.5%中部分的佣金而返回给买家部分佣金的话，他有极大可能会被要求归还全部2.5%佣金给有PROCURING CAUSE的经纪。