2021年2月8日，麻省SUFFOLK
COUNTY高等法院在UMNV 2-05-207 NEWBURY, LLC v. CAFFE NERO AMERICAS, INC. 一案中，在新冠疫情期间租客对商业房租的支付问题做出裁决。法院决定，由于新冠疫情期间全州餐馆停业的禁令导致商业租客无法使用租赁的场地，而使租约中规定的租赁目的未能达到的，租客免于在此期间支付租金的义务。
这场纠纷始于麻省州长贝克因新冠爆发，于2020年3月22日下令禁止本州所有餐馆的堂吃业务。CAFFE NERO因遵守此规定被迫关闭其在全州的30个分点。根据其与房东2017年签订的15年租约的明确条款，CAFFE NERO只允许在租用的场所中经营一家咖啡馆，且不得用于任何其他目的。但是，该禁令导致CAFFE NERO被迫停止运营。由于没有收入，其停止支付租金。2020年5月19日，由于未能支付4月和5月的房租，其NEWBURRY场地的房东对其发出停止租赁通知，并命令其 “退出所在场所并交出租赁场地”。房东随后提起驱逐诉讼。由于双方未达成一致，在未交房租7个月之后，CAFFE
NERO于2020年10月下旬撤离该场所。
房东在其驱逐诉讼中不但要求CAFFE NERO支付所欠租金，而且要求其支付租赁合同中规定的赔偿违约金，律师费，利息和费用。法院批准CAFFE NERO不支付3个月被迫停业期间的房租。法官指出，承租人的房租义务是根据 “租约目的挫败”
的原则而解除，至少从2020年3月24日至6月22日期间，租客无法在租用的场所内提供酒水或用餐的服务。并且，房东在5月份因CAFFE
NERO4月份未支付租金，而终止租赁驱逐其的行为不当。需要注意的是，法院同时也指出，州长的禁止餐馆营业的命令自2020年6月下旬开始放松后，CAFFE NERO未能支付租金的行为是否违反租约，要之后决定。
在合同法下，合同目的受挫原则(frustration of purpose) 规定，“在订立合同后，如果一方当事人的主要目的因某一事件的发生而实质受挫，而该事件的不发生是订立合同的基本假设，则其履行义务的剩余义务即告解除，除非合同文件或实际情况有相反的说明。” 因为新冠病毒大流行来到麻省的风险而导致CAFFE
NERO无法作为一个咖啡馆进行运营，此构成合同目的受挫。
如果您是麻州的商业租客，而不属于ESSENTIAL BUSINESS, 在去年3月24日到6月22日期间，全州由于新冠受到政府禁令的限制不能营业或运行，但却一直在支付租金，您可以试图向房东要求退回租金。
