如何处理非美国居民（外国人）身后在美国的资产

 近些年，不少国人因为送子女来美国升学、在美国进行投资、或者来美国进行求医看病会在以外国人身份在美国购买房屋，设立银行账户存款。但因为国人的非美国身份，这些资产在其身后处理的过程却异常复杂。

1. 居住地管辖

通常美国各个州对于过世的人会根据其过世时居住地对其身后事务进行法律管辖。在一般的各州规定，居住地通常解释为当事人有意永久留在此地并在此建立了其居所，而法院对于居住的解释也是根据不同事实来决定是否满足。但许多国人并未有意在美国设立其永久的居住地，那么其在美国留下的资产该如何处理呢？

2. 非居住地管辖

对于在美国没有建立居住地的外国人，美国各州法律通常都会根据其资产所在地以及其他因素，例如国人生前在美国的最后住所以及所有受益人的所在地，对其资产进行管辖。就麻萨诸塞州为例，如果外国人在麻州购买房产或者开设银行账户，则麻州法院对于此房产或者银行账户的资金具有管辖权。这种对于特殊类型资产的法院认证过程，又称Ancillary Probate。如果外国人没有做好相应的防止Probate，即法院认证过程的措施，那么其家人则需要根据资产所在地的郡遗产法院要求法院认证程序方可处理此资产，否则其家人是无权得到或处置（比如出售房屋）此资产并进行遗产分配的。

3. 如何避免跨国法院的管辖干涉

在美国，一旦法院开始对于您资产的法院认证过程，其花费的时间和金钱将会是不可预估的，尤其是外国居民的资产，其家人通常都会需要亲自到美国或者在美国聘请律师为其处理资产，这些过程将会产生巨大的开销。为了让亲人免于身后在美国的遗嘱认证法院的费用和头痛，外国人在美国购买房屋或开设银行账户时，应考虑以下几种方式避免进行法院认证。

a. 与他人共同拥有财产，共同租赁或具有幸存权的夫妻共同财产;

b. 将财产置于可撤销的信托中;或者

c. 设立其资产在身后的直接转移transfer on death。

以上几种方式都需要根据各个州的规定不同来处理。

大家需要注意的是，如果国人未及时按照以上的方式来避免法院认证且已经属于需要法院probate认证的范畴，而其家人在其身后已经在中国已经开始进行遗产处理的过程，其家人若之后在美国提出法院认证程序时也需向美国法院提出此过程，此事实将会对于美国法院是否接受或者是否有优先管辖权产生巨大的影响。

由于中国和美国法律规定和体系的不同，当国人在美国购买或带入任何资产，尤其是不动产或存入大量现金时，一定要根据当地的法律进行好的财富传承规划，才可将其财富完整的以最大额度地保留且传承给您的家人。

麻州房东解除商业租约的权利以及租客的补救方法

当商业房东解除租约并驱逐租客，他们这样做的法律依据是什么？租客有没有补救措施？从2021年开始，由于疫苗的普及，新冠疫情的形势已经逐渐好转。但近期由于疫情影响的所导致的各个城市的商业租约问题也渐渐浮现。尽管麻省高级法院在三月刚刚决定商业租约的租客在麻省政府禁止令期间的租金支付义务在一定条件下可被豁免[1]，但对于商业租约的房东因为租客疫情期间未支付租金可行驶的权利和义务却还未有详细的案例法分析。所以在相关的麻省案例法决定之前，房东应仍然按照《麻省总法典》行驶自己的权利和义务。

如其他关于商业租约的法律规定一样，麻省对于商业租约合同在租客未支付房租而解除租约的情况同样有特殊的规定。《麻省总法典》第186章的第11A条是专门管理因未付款而终止商业租赁的行为的法条。根据《麻省总法典》第186章的第11A条规定，房东有权（i）根据租赁合同规定或（ii）在没有此类租赁规定的情况下，至少提前14天以书面形式发出驱逐通知租客，以终止此租赁关系。

如果租赁合同中不包含房东终止合同的条款规定，则租客有权进行补救。但是如果租赁合同已经包括终止合同条款，《麻省总法典》并不提供给此类合同的租客权利去补救其违约行为。在合同已有终止条款的规定下，租客必须按照合同规定的条款与房东进行协商。换言之，如果合同中提供了给租客补救的权利，租客则可以根据合同的补救方式行驶权利，但如果合同只规定了终止没有提供补救，那么租客在合同规定下则无权补救其违约。如果租客无法补救，其将面临的则是立即被驱逐且进行赔款。

如此说来，租客就完全没有补救的可能了吗？其实并不尽然,根据Banco do Brasil, S.A. v. 275 Washington St. Corp., 750 F. Supp. 2d 279 (D. Mass. 2010) 一案，法院就为租客提供了平衡法律上的补救权利。在 Banco do Brasil, S.A. 案中，房东在租客未支付第一笔租金后下达驱逐通知并要求解除合同，而租客在收到通知的几天内立即支付了欠款。法院裁定， “租客虽然有违约，行为情节不严重或纯属偶然，所以即使租约中有违约条款，我们的法院也不会允许房东终止租约。” 法院认为，“根据麻省法律规定，基于衡平法的公平原则，尽管租客根据租约无权补救拖欠租金的违约行为，但租户得知其未支付租金后立即支付了未付的租金，另加滞纳金，而房东病没有因租户延迟付款而受到伤害，所以租户的违约行为是微不足道的且属于偶然，所以房东不得行驶其终止商业租赁合同的权利。”这一规定无疑为房东和租客在有未支付租金行为下的协商提供了良好的指南。

除此之外，房东和租客也应注意在进行违约通知以及补救行为通知的时候需要严格按照租约规定的方式发送通知，如果方式错误则极有可能导致通知无效而失去最佳的协商时间。

除了第11A条款外，对于商业租约，麻省其他章节都有特殊的规定，例《麻省总法典》的第239章第 1节也规定了，住宅和商业租户均可使用summary process来进行因违约引起的驱逐以及其他救济措施；而第184章的 18条也规定了商业租赁和住宅租赁一样都禁止房东个人私自进行驱逐。我们建议，当您在签署商业租赁合同时请务必咨询专业律师进行合同的指导以避免失去您的合法权利。